該舉措看似不與樓市調(diào)控直接掛鉤，但多位地方國土部門官員和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉將進一步收緊土地供應(yīng)，與土地市場唇齒相依的房地產(chǎn)市場勢必遭遇多方面間接影響。

　　助推房價上漲預(yù)期

　　國土資源部此次加強對城市建設(shè)用地控制，上收審批權(quán)的22個城市包括秦皇島、鎮(zhèn)江、南通、揚州、泰州、嘉興、紹興、臺州、溫州、馬鞍山、德州、東營、威海、南陽、江門、惠州、珠海、佛山、中山、東莞、桂林以及三亞。

　　上述22個城市無一不是房價在近兩年漲幅較快的城市，多數(shù)是毗鄰一線城市的二三線城市，三亞、佛山、溫州、紹興等部分城市已經(jīng)實施了限購政策。

　　一度因房價過快上漲的二三線城市，目前無疑正陷入宏觀調(diào)控的漩渦中心，其背后的原因是本地的投資需求和一線城市轉(zhuǎn)移的投資需求帶來雙重考驗，使得全國的房地產(chǎn)市場壓力集中在二三線城市釋放。

　　按照國土資源部的要求，22個新增城市的土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收須報國務(wù)院批準(zhǔn)。此前，這些城市的建設(shè)用地審批權(quán)由所在地的省、自治區(qū)人民政府負(fù)責(zé)。

　　佛山市國土資源局官員表示，該舉措與房地產(chǎn)市場并不直接掛鉤，但對樓市來說會發(fā)生滯后影響。江門市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場影響不大，長期來看則會影響房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)。

　　由于廣州、深圳、佛山的限購，部分投資者轉(zhuǎn)向了東莞等城市。據(jù)東莞市統(tǒng)計局8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月全市新建商品住宅銷售均價為8586元/平方米，首次單月突破東莞今年房價控制警戒線，即8200元/平方米。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，秦皇島6月新建商品住宅價格同比上漲高達(dá)8.6%，僅次于烏魯木齊9.3%的漲幅，在70個大中城市中排名第二。7月份高達(dá)8.3%，在70個大中城市中排名第六。此外，江門、珠海上半年房價漲幅在珠三角城市中靠前。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，上述舉措無疑將強化了房地產(chǎn)市場長期上漲的預(yù)期。在高速城市化發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場保持著旺盛的需求，而供給卻受到土地供應(yīng)量的限制。由于土地管理收緊帶來的供需失衡將會進一步強化房地產(chǎn)市場長期上漲的預(yù)期。

　　知名房地產(chǎn)商任志強在其微博上也稱，限購會造成短期價格波動，但限地大約只能減少供給而推動漲價，中國的住房價格首先從關(guān)緊土地閘門開始。

　　按照此前的程序，佛山和江門的建設(shè)用地供應(yīng)計劃由廣東省審批，只有總量在供地指標(biāo)之內(nèi)可以不限制次數(shù)，改由國務(wù)院審批后只能一年一次，整個工作要進行全面的調(diào)整，審批周期也變得更長，要求會更嚴(yán)格。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，審批權(quán)上移意味著包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)營性用地都會受到比之前更為嚴(yán)格的控制，而且可以想象，增添了國務(wù)院審批的環(huán)節(jié)，相應(yīng)的程序也會增多，恐怕建設(shè)用地供地會放慢。

　　但為平衡土地管理收緊政策和房價上漲的矛盾，做到既實現(xiàn)耕地保護目標(biāo)，又能使房價平穩(wěn)，世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，限購政策將可能會因此長期化和普及化。

　　在世聯(lián)地產(chǎn)看來，限購政策推行以來，確實起到了減少購房需求、抑制房價上漲的作用。在房地產(chǎn)市場長期上漲的預(yù)期之下，限購不失為政府削弱房價上漲勢頭的利器。

　　地方土地財政面臨沖擊

　　上述22個城市用地審批權(quán)上收被認(rèn)為是土地收緊信號，未來的土地供應(yīng)量難以大幅放大，而沖擊最為直接的無疑是中心城區(qū)建設(shè)用地供應(yīng)。

　　上述不愿透露姓名的國土局官員表示，大部分城市會把30%的指標(biāo)用于中心城區(qū)的建設(shè)，如果整體用地指標(biāo)收緊，其勢必影響中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場。

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，舊城改造會因此加速，因為建設(shè)用地審批管理收緊或為地方政府加速舊城改造提供動力。一方面貫徹了中央提出的“節(jié)約集約用地”原則，另一方面能夠盤活城市土地價值，并彌補因建設(shè)用地審批收緊致使新土地開發(fā)受限帶來的經(jīng)濟增長損失。

　　與此相對應(yīng)的是，容積率低的住宅產(chǎn)品將會更加稀缺。中央政府堅持節(jié)約集約用地原則，這將意味著容積率低的住宅產(chǎn)品用地，如低密度豪宅、別墅等產(chǎn)品的建設(shè)用地控制更加嚴(yán)格，審批更加難以獲得通過。換而言之，容積率低的住宅產(chǎn)品將會更加稀缺，價格上漲的壓力加大，更具有投資價值。

　　但世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，普通商品房供應(yīng)量不會減少，因為國務(wù)院此舉意在保護耕地、節(jié)約集約用地，遏制違法違規(guī)濫用土地資源的現(xiàn)象，并沒有跡象表明要收緊普通商品房用地。而國務(wù)院多次在出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中強調(diào)，要加大普通商品房供應(yīng)，建設(shè)用地審批權(quán)限的收緊沒有改變這一政策意圖。

　　相對于樓市的間接影響而言，國務(wù)院上收22個城市建設(shè)用地審批權(quán)舉措，被認(rèn)為將對地方土地財政產(chǎn)生不小的沖擊。

　　此次審批權(quán)變更的城市主要分布在環(huán)渤海、珠三角和江蘇、浙江等地，均為經(jīng)濟相對發(fā)達(dá)、經(jīng)濟增速較快的城市。在房價出現(xiàn)大幅上漲的同時，這部分城市大多在今年出現(xiàn)了土地出讓金的大幅增長。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，從2011年1月至目前，在國務(wù)院新上收建設(shè)用地審批權(quán)的22個城市中，威海、東營、東莞、泰州、鎮(zhèn)江、臺州、江門、桂林這8個城市的土地出讓金都同比去年增長50%以上。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，這一措施一方面可以防止部分地方政府為單方面追求財政收入而造成的土地資源浪費及大量占用耕地的情況，另一方面有助于加強地方政府對于部分開發(fā)商非法占用土地及違規(guī)建設(shè)的監(jiān)督，國務(wù)院也可以通過增多或減少土地供應(yīng)加強對于土地市場的宏觀調(diào)控。

　　此外，此次國土資源部收緊建設(shè)用地審批權(quán)，還被認(rèn)為與當(dāng)前土地違法現(xiàn)象嚴(yán)重有關(guān)。根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，2011年上半年全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為約3萬件，涉及土地面積27.8萬畝，同比分別上升8.0%和14.8%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此舉可以規(guī)范房企在二三線城市的“圈地運動”，因為一線城市樓市調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，導(dǎo)致二三線城市上半年地價的快速上漲。房企尤其是大型房企在二三線城市圈地頻繁，但這些被圈占的地塊由于種種原因開發(fā)周期較長或長期閑置。

　　但在刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓看來，在目前土地流標(biāo)和底價成交下滑嚴(yán)重背景下，收回一些城市建設(shè)用地審批權(quán)被認(rèn)為會起到變相“托市”的嫌疑。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，今年前7個月全國土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到353塊，比去年同期增長242%。緊縮土地入市量會對該城市的土地市場產(chǎn)生較大影響。